נדבך נוסף לפתרון היצע הדירות באזורי הביקוש - עידוד דיור מוגן 

נדבך נוסף לפתרון היצע הדירות באזורי הביקוש – עידוד דיור מוגן

לידיעת שר האוצר, ולצורך העניין מספר שרים רלוונטיים נוספים: קיים נדבך נוסף לשיפור משמעותי של בעיית היצע הדירות, המביאה לעלייה במחירי הדיור לקנייה ולהשכרה, בעיקר באזורי הביקוש. הכוונה היא לעידוד דיור מוגן לבני הגיל השלישי, וההסבר לכך קיים ומוכח.

ההחלטה האישית לעבור לדיור מוגן אינה קלה, אך אלו שקיבלו את ההחלטה ועברו, מאושרים בהחלטתם. תשאלו את אלפי הדיירים בפרויקטים הפרטיים של הדיור המוגן. השיפור הוא מכל הבחינות: בטחון אישי, פעילות חברתית, שירותים רפואיים וחיים תוססים המתאימים לגידול בתוחלת החיים שאנו חווים (ישראל כידוע, הינה מהמובילות בעולם בתוחלת החיים). בתוך כך, קורה תהליך נוסף: אנשים שעוברים לדיור מוגן הינם סוג של משפרי דיור שאינם מוסיפים ביקוש לדירות חדשות, אלא להיפך: הם מוסיפים להיצע נטו, בין אם למכירה ובין אם להשכרה, וזאת בעיקר באזורי הביקוש, בהם גרים אנשים היכולים כיום להרשות לעצמם את העלות הגבוהה של הדיור המוגן. נכון להיום, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, רק כ-2% מבני הגיל השלישי עוברים לדיור מוגן, וחשוב לציין גם שגיל המעבר לדיור מוגן הולך ויורד וכיום יש העוברים לדיור מוגן בעודם מקיימים חיים מלאים של עבודה, בילויים וזוגיות. פרויקטים של דיור מוגן שקמו בעשור האחרון אינם דומים עוד לבתי אבות של פעם. מדובר במגורים שהינם תחליף נאות לדירה הקודמת מבחינת רמת החיים, המקום הותאם לצורכי האנשים בגיל בו סיימו את שלב גידול הילדים ואינם זקוקים עוד לדירתם גדולה בעיר.

ומה ניתן לעשות כדי להרחיב את היקף התופעה? גם כאן יש פתרונות, המוגשים לעיניהם ואוזניהם של מקבלי ההחלטות, ברמה הלאומית וברמה המוניציפאלית. כדי להרחיב את התופעה, יש להוריד את מחירי הדיור המוגן, והדבר אפשרי בכמה דרכים. ראשית, הגברת ההיצע: כיום, היזמים נתקלים בקושי מול ועדות התכנון המקומיות, בערים שאינן מקצות שטחים מספיקים לפרויקטים של דיור מוגן, מתוך חוסר הבנה מספקת לתרומת הדיור המוגן לעיר שלהם (כל פרויקט מוסיף לעיר כ-150 מקומות עבודה, ופעילות משולבת עבור תושבי השכונה). ברמה הלאומית, יש טעם לשקול עידוד כספי הן של היזמים (בצד המיסוי והקצאת הקרקעות) והן בצד הדיירים, הנושאים בנטל העלות הגבוהה (הן בכניסה והן בתשלום החודשי, כמו גם במיסוי על מכירת דירתם). דרך נוספת היא יצירת מעגל נוסף של פרויקטים: חלק ניכר מן הפרויקטים כיום הינו ברמה של חמישה כוכבים, והמחיר בהתאם. לפרויקטים כאלה יכולים להיכנס רק אנשים אמידים. הרעיון הוא להוסיף נדבכים נוספים של דיור מוגן ברמה של ארבעה ושלושה כוכבים, וכל אחד יבחר את הרמה המתאימה לו. בדרכים אלה ניתן לעבור בתוך מספר שנים מ-2% ל- 5% מאוכלוסיית הגיל השלישי (כמו בארה"ב למשל), המפנים את דירותיהם באזורי הביקוש לטובת מכירה או השכרה של דירות, באופן שאינו מושפע מן המחסור בקרקעות. עיון קל בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראה שמדובר בכמה עשרות אלפי דירות בשנה, דווקא באזורי הביקוש, מבלי להעמיס על התשתיות באזורים אלה. בתוך כך, רווח נוסף לעיר יהיה מהצערת אזורי מגורים כחלק ממחזור החיים של העיר.

אין ספק שמעבר אנשים בשלב המתאים של חייהם לדיור מוגן, תורם להיצע הדירות להשכרה ולמכירה באזורי הביקוש. במצב כיום, ללא השינויים המתבקשים, תופעה ברוכה זאת עלולה דווקא להצטמצם עקב הגידול בביקוש (עלייה בתוחלת החיים וירידה בגיל המעבר לדיור מוגן), אל מול מספר נמוך של פרויקטים חדשים, הנתקלים בקשיים תכנוניים ופיננסיים. לפיכך, בידיהם של מקבלי ההחלטות להבין ולנצל פוטנציאל זה, או להחמיצו.

לסיום, הנה האתגר למקבלי ההחלטות: לועדות התכנון המחוזיות והמקומיות: הקצאת שטחים בהיקף מתאים ואישור פרויקטים של דיור מוגן. לשרי האוצר, הרווחה, השיכון והכלכלה: תוכנית לעידוד היזמים לבנייה של פרויקטים נוספים של דיור מוגן ותמרוץ כלכלי לבני הגיל השלישי לעבור אליהם.